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门槛下调?抢收集中供地第三季

作者: 时间:2021-10-27
导读:在第一批火热集中土拍后,地方响应中央加快完善“稳地价”要求,调整土拍规则,严控溢价并调整出让方式降低

在第一批火热集中土拍后,地方响应中央加快完善“稳地价”要求,调整土拍规则,严控溢价并调整出让方式降低企业拿地成本,通过加强购地自有资金监管方式等提高房企参拍门槛。

自22城重启第二轮集中供地以来,地块流拍、多地底价成交现象明显,土地市场寒意十足。

随着多城陆续完成第二批集中土拍,第三批集中供地地块被快速推出,截至当前,已有南京、苏州2城挂牌第三批集中供地地块。

随着第三批集中供地启幕,留给政府和房企的时间已经不多了,地方政府是否会下调要求加快抢收节奏?房企布局结构又将会有何调整?

开启抢收模式

南京、苏州第三批地块出让条件放松

流拍 底价成交占比达八成

相较于首轮土拍的火热,第二轮集中土拍市场“降温”情绪显著。终止出让,土地流拍、底价成交、国资兜底是第二轮集中土拍主旋律,在第二轮集中土拍中,流拍地块与底价成交地块占比之和达79.23%,其中流拍地块占比为32.2%,底价成交地块占47.1%。

内忧外患,民企选择“躺平”,一方面是市场调控加码叠加房企融资端监管趋严的作用,控地价、稳房价仍是调控核心;另一方面,第二轮集中供地中出现保证金比例上调、房企购地资金来源严查等措施,也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。

南京、苏州相继挂牌第三批集中供地

10月24日,南京挂牌第三批集中供地,61宗地块出让面积274.16万平方米,起拍总价482.86亿元,将于11月25日正式出让。本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让。

10月25日, 苏州挂牌第三批集中供地,26宗地块出让面积203.5万平方米,起拍总价405.61亿元,将于11月25日正式出让。本批次出让地块按“价高者得”方式出让,到达中止价后进入一次性报价环节。

放松“要求”,开启抢收模式

9月底以来,中央连续释放维稳信号,央行、银保监会、住建部等部门在遵循“房住不炒”总基调的基础上,围绕“三稳”目标加快落实“两个维护”,亦将有利于促进土地市场的平稳运行。

在稳地价稳房价稳预期要求下,预计重点城市第三批次地块或将对地块的“出让条件”进一步优化。

放宽要求,政府开始“抢收”模式,这一现象在南京、苏州第三批集中供地竞拍要求中有所体现,其中苏州表现更甚。

受第二批集中土拍热度降低影响,南京在第三批集中土拍中也放宽了参拍企业的资质要求,资质降低为三级及以上。

苏州第三批集中供地门槛骤降。首先,从供地面积来看,与二批次相比,供地面积增幅明显。推出宗数增加5宗,增幅29.4%;出让面积增加55.44万方,增幅45.2%;总建筑面积增加117.09万方,增幅48.7%。

其次,竞拍规则上,同时下调了保证金和首付款比例,取消了土地的市场指导价。

表:杭州第三次与第二次集中土拍规则对比

门槛下调?抢收集中供地第三季(图1)

在保证金方面,第二批集中供地保证金比例为少数30% 多数50%,而第三批次保证金比率全部下调至30%。

在首次付款比例上,二批次中竞得房企首次需缴纳土地出让金的60%,三批次中下调为50%。

在第三批集中供地中,竞争不止在于城市内的竞争,城市间竞争更为激烈。首先,开发商拿地前置,等到四季度,拿地预算已经不足,对于地块的选择更为谨慎,所以部分城市可能会默默放低地块限制。同时土地收入作为财政收入的主要构成,城市内部较量也在继续。

拿地思考

房企拿地时间与空间

国企拿地占据主场,占比达75.4%

相较于第一次集中供地,第二次集中供地房企拿地积极性明显减弱。在第二次集中土拍中,国进民退”现象明显,民企纷纷选择“躺平”,在第二轮土拍中拿地金额仅占24.6%。这也让资金压力较小的央企和地方国企成为第二轮拿地的主力,国企拿地金额占比高达75.4%,其中地方国企业积极承担“社会责任”,地方国有企业在第二轮拿地中占比达到34.3%。

图:第二批集中土拍拿地企业性质占比情况

门槛下调?抢收集中供地第三季(图2)

数据来源:风财讯智库整理

拿地销售比

早在“三道红线”出台时,拿地销售比40%的企业,将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。2021年1-9月,20家发表房企中,绿城中国、华润置地、建房房产、招商蛇口4家企业拿地销售比超过40%,其余16家企业均在40%以内。

图:2021年1-9月20家代表房企拿地销售比

门槛下调?抢收集中供地第三季(图3)

对于企业而言,房企布局影响着未来规模发展与企业抗风险能力。预计在第三次集中供地中,在放宽拿地限制的前提下,民企拿地积极性或有所增加,在城市的选择上,房企更为谨慎,更愿意把钱投入到利润率高的城市。

研究员:蔡艳平

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